セカンドハウスローンとは？仕組みや一般的なローンとの違い
ホテル・別荘豆知識
別荘を購入する際に資金調達の1つとして利用することが多いセカンドハウスローン。このセカンドハウスローンには、一般的な住宅ローンとは違う仕組みや審査基準があります。今回は別荘を購入する際に知っていると役立つ、セカンドハウスローンのメリットデメリットや、審査基準などを詳しく解説していきます。
セカンドハウスローンとは
セカンドハウスローンは「居住している家以外」に使えるローンです。ローンの用途は、別荘や老後のための住処などセカンドハウス購入の他、セカンドハウスの増改築などに利用ができます。
土地購入に利用できる？
セカンドハウスローンの場合、金融機関によっては、土地の購入が認められている場合があります。しかし、全ての金融機関が対応している訳ではないため、土地の購入が目的であれば一度問合わせてみると良いでしょう。
住宅ローンとセカンドハウスローンの違い
一般的な住宅を購入する際に利用する住宅ローンと、セカンドハウスを購入する際に利用するセカンドハウスローンには一体どのような違いがあるのでしょうか。どちらも建物などに対して利用できる金融商品としては同一です。しかし、住宅ローンの場合は主に生活の拠点となる住処に対して利用できるローンを指し、セカンドハウスローンの場合は生活の拠点ではない住居にのみ利用できるローンを指します。
例えば、転勤や進学などで家族の誰かが地方に滞在すると仮定しましょう。基本的な生活の拠点以外の場所で建物を購入する事になるため、セカンドハウスローンに該当します。また、古民家をセカンドハウスとして購入し、リフォームする場合もセカンドハウスローンの融資範囲となるのです。
セカンドハウスローンのメリット
セカンドハウスローンのメリットは別荘やセカンドハウスを購入の際に多額の資金を必要としない事です。さらに、一般的な住宅ローンでは認められていない土地購入や、建物の増改築など、自由度の高い利用範囲がメリットといえます。
セカンドハウスローンのデメリット
セカンドハウスローンのデメリットは、融資審査の厳しさでしょう。セカンドハウスローンは、返済能力が高ければ高いほど融資へのプラス査定となりますが、それだけでは融資が確実になるとは言えません。また、別荘などのセカンドハウスを購入した後も、一般的な住宅にある住宅ローン控除など税制上の優遇措置がないのもデメリットと言えます。
セカンドハウスローン利用時の注意点
セカンドハウスローンを利用する際にはどのような事に注意すればよいのでしょうか。ここでは、セカンドハウスローンで注意すべき点を紹介していきます。
金利が高い
セカンドハウスローンの場合、一般的な住宅ローンに比べて金利が高い傾向にあります。金融機関により違いますが、セカンドハウスローンの場合は金利が約2％程度に対し、一般的な住宅ローンは金利が0.5％を切るほど差があります。そのため、一般的な住宅ローンと同じ金額を融資されたとしても、月々の支払いが高くなるため注意が必要です。
住宅ローン控除が受けられない
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用した際に支払う金利の負担軽減のために設けられた制度です。住宅ローンにて住居を取得してから13年間に渡り「年末の時点でのローン残高の0.7％」が所得税や住民税から控除される制度です。セカンドハウスローンの場合、自宅とは違う2番目の住居購入の目的で利用するため、住宅ローン控除は受けられません。
取扱い銀行が少ない
一般的な住宅ローンは多くの金融機関で取り扱っていますが、セカンドハウスローンの場合は取り扱っている金融機関が少ないのが現状です。そのため、まずはどの金融機関がセカンドハウスローンを取り扱っているのか調べる必要があります。
審査基準が高い
セカンドハウスローンで購入しようとする建物は、自宅のとは別の建物です。そのためセカンドハウスローンでは、返済する能力があるかどうか厳しい審査基準で判断されます。先に記述した金利の高さや住宅ローン控除がないなど、住宅ローンとは明らかに優遇の度合いが違うことから、セカンドハウスローンの利用には注意が必要です。
セカンドハウスローンの審査基準
セカンドハウスローンを利用するためには、どのような基準を満たしていればよいのでしょうか？審査基準として見られることの多い4つの項目について解説していきます。
返済能力はあるか
セカンドハウスローンを利用するにあたり、多くの金融機関で「年収500万円以上」など高い基準が設けられています。その理由の１つとして、セカンドハウスローンは住宅ローンなど複数のローンと一緒に支払う場合があるためです。一般的な住宅ローンの場合、年収については100～300万円程度など比較的低めに設定されています。しかし、セカンドハウスローンの場合は、高い年収設定にしていることで、返済能力の有無をチェックしています。融資に関しても希望の金額通りが確実に融資される訳ではありません。
金融機関によりますが、現在融資されている全てのローンを合わせた総返済負担率が年収の30％～35％を越えてしまうと、審査も通らず融資は行われません。セカンドハウスローンを利用する場合は、自分に返済能力があるのか、総返済負担率を確認する必要があります。返済負担率は以下で計算ができます。
返済負担率＝年間返済額÷年収×100％
健康状態は良好か
セカンドハウスローンを利用する際、万が一に備え金融機関から団体信用生命保険への加入を求められます。そのため、病気や大きな怪我などがあると保険に加入できず、セカンドハウスローンの審査が通らなくなります。セカンドハウスローン利用を考えているのであれば、健康な状態を維持しましょう。
雇用状況はどうか
セカンドハウスローンの審査基準には、雇用状況の確認もあります。会社員であれば、正社員であることは必須です。その他にも会社の経営状況や、転職回数も審査の対象となります。また、事業主であれば事業を開始して何年経っているのか、経営状態には問題はないかなどこと細かに確認されます。転職回数も少なく、会社の経営状態も好調であれば、審査に対しての好材料となるでしょう。
返済状況に問題はないか
セカンドハウスローンを利用するにあたり、他のローンやクレジットカードなどの返済状況も審査の対象となります。その理由は融資が行われた際、返済を滞りなく実行してくれるかどうかを確認するためです。現状どれほどの金額の融資を受けていて、何年返済を続けているのか。延滞なく返済が行われているのかなど、セカンドハウスローンを利用する予定であるのなら、返済の遅れなど欠点を残さないようにしましょう。
セカンドハウスでもフラット35は利用できる？
別荘などのセカンドハウスを購入の場合、セカンドハウスローンを利用するほかにフラット35も利用できます。フラット35は、セカンドハウスローンよりも審査基準が比較的緩やかですが注意点もあります。
全期間固定金利
フラット35の場合、融資を受けている全期間を通して金利が固定です。融資時に返済までの金額が全て分かるため、一見メリットのようにも見えます。しかし、一般的な住宅ローンの場合は、定期的に金利が見直されたり、一定期間は固定金利で、後に金利を見直したりと変化するのに対し、フラット35は金利が固定のため、金利が下がっていたとしても契約した金利のまま支払いと続けていくこととなります。
フラット35に対応した住宅でなければいけない
フラット35で融資で受ける場合、購入できる物件は、フラット35に対応している技術基準を満たしている必要があります。対応しているかどうかは、検査機関の技術者へ調査の依頼を行い確認します。対応していなければフラット35を利用できないため、中古住宅などの場合は対応するための工事を行う必要があります。
まとめ
セカンドハウスローンの審査基準は厳しいと言われていますが、その分リフォームや土地の購入など自由度の高い利用ができるローンです。セカンドハウスローンで第2の住宅を購入する予定なら、お試しで別荘地がどのような場所なのか体験してみるのも良いかもしれません。東急バケーションズが提案するタイムシェアリングのVacation Styleなら、別荘地での生活を気軽に確認できます。全国17か所ある施設からお好きな別荘地で暮らすように過ごす体験をしてみてください 。