使っていない別荘は有効活用できる？貸し別荘のメリット・デメリットを解説！
ホテル・別荘豆知識
以前はよく使っていた別荘も、生活環境などの変化により足が遠ざかることもあります。もし別荘を使う頻度が下がった場合、建物や土地を有効活用する方法はあるのでしょうか？別荘の利用頻度が下がっている方や、投資目的として別荘の購入を検討している方にとっては気になる話題のはずです。今回は、別荘の活用方法としてよく耳にする貸し別荘について解説していきます。
貸し別荘を運営するメリットやデメリットを知れば、別荘の所有を判断するヒントにもなるかもしれません。また、別荘を所有するのではなくシェアする選択肢もご紹介しますので、参考にしてください。
使っていない別荘の活用方法
別荘は使っていなくとも、所有している限りコストがかかり続けます。まずは、別荘の活用方法をみていきましょう。
新しい別荘なら売却を考えてみる
別荘を所有し続ければ、当然ながら維持管理費用や税金がかかり続けます。リフォームせずにすぐに使い始められる築浅物件であれば、まずは売却を検討してみるのが良いでしょう。人気の別荘地や、移動や買い物に便利な立地であれば、買い手のつきやすい傾向があります。
古い別荘なら更地も検討しよう
使用頻度の少ない別荘は一見綺麗に見えても、目に見えない部分にも劣化が生じているかもしれません。大規模なメンテナンスを必要とする物件ならば、更地にする方が良い可能性もあります。
更地は自由度が高いため、買い手もつきやすく、そのまま土地を所有していたとしても、建物を維持管理する費用や手間を省けます。
貸別荘として運用していく
人気の別荘地であれば、貸別荘として有効活用する方法もあります。宿泊費で利益を得られるだけでなく、空き家状態になるリスクを避けられるメリットもあるでしょう。ただし、別荘地によっては、貸別荘の所有が認められていない場合もあります。
貸別荘を有効活用する３つの方法
使用頻度の低い別荘を有効活用する方法の一つに、利用希望者への貸出が挙げられます。貸し出す期間の長さによって、利用者との契約形態が異なったり、営業許可の取得が必要になったりすることもあります。それぞれのメリットやデメリットとともに、必要な手続きも確認していきましょう。
年単位で別荘を貸す出す場合
ほとんど使っていない別荘を有効活用するには、年単位で貸し出すのがおすすめです。別荘を戸建賃貸物件として希望する入居者に貸し出せば、家賃収入が期待できます。
しかし、賃貸契約が成立すれば、当然別荘は入居者が居住している状態になります。自分で別荘を利用できなくなるデメリットがあるため、シーズンによって別荘を使いたい場合には不向きです。
月単位で別荘を貸す出す場合
使う予定が少ない別荘を月単位で貸し出す活用方法もあります。短期借家契約としてマンスリーマンションのように気軽に借りられるため、ある程度の需要を見込めるのがメリットといえるでしょう。オフシーズンには自分で利用することも可能です。
数日単位で別荘を貸し出す場合
民泊の認知度が高まったことにより、1日単位から別荘を貸す旅館業経営が注目されるようになりました。旅館業法に基づく許可を取る必要があったり、条例で民泊が禁止されている別荘地もあったりするところがデメリットといえますが、好きなタイミングで自分も別荘を使いたい場合には有効な活用方法です。
将来的に売却を検討する際も、物件に旅館業法に基づく許可が下りていれば、収益物件として評価が高まるメリットもあります。
貸別荘にするメリット
別荘を貸別荘として活用した場合、期待できるメリットは収益だけではありません。税金対策や建物の維持管理など、別荘を貸し出すメリットをご紹介します。
収益化して資産を増やす
別荘が空き家状態になっていれば、コストばかりがかかります。しかし、年単位や1日単位で別荘を貸し出せば、継続的な収益が期待できるでしょう。また、旅館業法に基づく許可を取得している物件で収益の実績があれば、一般的な戸建て物件よりも資産価値が高まります。
節税対策をすることができる
使っていない別荘を貸別荘として活用すれば、固定資産税や相続税の節税対策が可能です。さらに旅館業法に基づく許可を取得し、小規模宅地特例を活用すれば、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられる可能性があるだけでなく、相続評価額も減らせる可能性があります。
貸別荘として有効活用するための改修や増築にローンを利用した場合は、借入金をマイナス資産として計上できるため、相続評価額のさらなる減額も期待できるでしょう。
建物の老朽化が防げる
人が住んでいない家が劣化しやすい原因は、建物内の空気が入れ替わらずに、湿気がこもるためです。また、山間部の別荘地は都心よりも湿気が多い傾向があります。使用頻度の低い別荘が、老朽化が進みやすい原因はここにあるのです。
貸別荘でシーズン以外にも使用機会が生まれれば、建物内の空気を入れ替えるチャンスにもなります。
貸別荘にするデメリット
貸別荘は、別荘を保有するコストを回収するためにおすすめな手段です。しかし、貸別荘を運営することによるコストも新たに生じます。決して収益性が高いとは言えない貸別荘のデメリットも確認しましょう。
事業計画を作成するのに事前調査が難しい
貸別荘は競合施設が少ないため、稼働率や売上予測をたてるのが難しいと言われています。大型商業施設やレジャー施設などの建設や撤退などで周辺環境が変化したり、休日の過ごし方のトレンドが変化したりすると、稼働率も影響を受けるかもしれません。適切な事業計画を立てづらい点が、貸別荘のデメリットと言えるでしょう。
利益にならない場合がある
避暑や紅葉狩りなど、別荘地に観光客が訪れるシーズンはどうしても偏りがちです。そのため、貸別荘で収益をあげられたとしても、物件維持のコストに消えてしまう可能性も考えられます。
関わる人が多く進捗管理が大変
貸別荘として別荘を有効活用するためには、旅館業法に基づく許可の申請や建築物の用途変更、不動産の登記変更など様々な手続きが必要です。オンラインで行える申請は少ないため、度々現地に赴く必要が出てくるかもしれません。
実際に貸別荘として運用し始めても、予約管理やクリーニングなどを業者に委託する必要も出てくるでしょう。貸別荘は始める前も始めてからも、様々な手間がかかるのです。
運営管理などに時間とコストがかかる
別荘利用者からのクレーム対応や利用後の清掃、予約管理などを全て自分で行うのは大変です。今までの別荘の維持管理費に加えて、貸別荘営業のコストもかかってくるようになります。収益が上がるとはいえ、旨味が少ないと感じる方もいるかもしれません。
別荘の有効活用は難しい
使用頻度の低い別荘を有効活用したとしても、ランニングコストの一部が回収できる程度の収益にしかならない可能性があります。しかし、使わずに放置する訳にもいきません。周辺環境に悪影響を及ぼす空き家には、行政や近隣住民の監視の目が厳しくなっているのです。
ランニングコストがかかり続ける
別荘を貸別荘として活用したとしても、固定資産税や運営コストはかかり続けます。また活用せずに空き家状態にすると、「特定空家等」に指定されて、固定資産税が増額される恐れもあります。築年数が経過するほど買い手もつきにくくなるため、別荘の所有は慎重に検討しましょう。
空き家と思われ犯罪に巻き込まれる可能性も
使用頻度が少なく外観が老朽化してくるデメリットは、行政から空家認定されるだけではありません。老朽化が外観からも見て取れると、ごみの不法投棄や犯罪に利用される可能性も高まります。所有者の責任を問われる事態にもなりかねないため、空家状態での放置は避けるべきです。
まとめ
休暇を気軽に過ごせる自分だけの空間を求めて、別荘を検討される方は多いはず。しかし、使用頻度の低い別荘は、一般の物件より劣化が進みやすいデメリットがあります。使わない期間を貸別荘として有効活用したとしても、魅力的と言えるほどの収益が上がらない可能性もあるのです。
東急バケーションズのシェアリゾートであれば、固定資産税や維持管理の手間やコストは不要。日程の予約だけで、別荘にいるかのようなプライベート空間を満喫できます。軽井沢や熱海など人気の別荘地にあるリゾート施設で、ゆったり流れる時間をお楽しみください。